2023年 8月 の投稿一覧

あなたが平屋を建てたいとしたら、 でも少しでも予算を抑えながら 建てたいとお考えだとしたら、 A：坪単価15万円の60坪の土地
B：坪単価5万円だけど120坪ある土地
どちらも立地的に申し分ない場合、 この2つのどちらを選ぶでしょうか？

おはようございます。
SIMPLE　NOTE半田スタジオサイトウです。

さて今回は、 土地の隠れた経費について お伝えしていきたいと思います。
土地の隠れた経費は 家の予算を大きく狂わせるし、 その後の暮らしにも響いてくる 可能性もあるので、 ぜひ覚えておいてください。
この場合、 Aなら土地代に900万円、 Bなら土地代に600万円、 ということになるのですが、 土地は土地代だけで買えるものではなく、 土地ごとに完成度にムラがあり、 その穴を埋めるために その土地に応じて 様々な工事が必要となります。

例えば、Aの土地は給排水のための費用や、 境界のための費用が発生しないのに対し、 Bの土地は給排水のための費用も、 境界のための費用も発生するとしたら、 状況は違ってきますよね？
仮に、水道を敷地に引き込むために、 約50万円別途で必要となり、 かつ、境界をつくるために、 約100万円別途で必要となるとしたら、 600万円の土地代に150万円が 上乗せになってしまうことになります。

また、60坪の土地に平屋を建てる場合、 外構工事は100万円もあれば出来ますが、 120坪となると、土地の余白が 60坪も増えることになるため、 その分、工事費用がかさみ、 さらに170万円ぐらい外構工事費用が 高くなってしまうかもしれません。

となると、トータルコストで考えると どちらの土地を買っても、 かかる費用はトントンということになります。
900万円➕100万円＝1000万円 600万円➕50万円➕100万円➕260万円 ＝1100万円 という感じです。

✔︎ランニングコストと維持管理にも目を向ける

そして、もう一歩踏み込んで 考えていただきたいのが、 ずっと維持していくためのコストです。
まず、土地を持つと必要となるのが 固定資産税ですが、 固定資産税は200平方メートル（約60坪）までと、 それ以上とでは税金が倍違ってきます。
200平方メートルまでは、 土地の評価が6分の1になるのに対し、 それを超えると3分の1になってしまうからです。

そしてこの結果、 一生余分な税金を払っていかざるを 得なくなってしまいます。
仮に毎年20,000円 固定資産税が高くなってしまうとして、 今後60年生きるとしたら、 合計120万円高くなるということですね。
また、土地を広く買ってしまうと、 その分土地の維持管理にも 手間がかかることになります。
草抜きが大変なことはもちろんのこと、 お金をかけて外構工事をすればするほど、 そのメンテに手間もかかれば、 物によったらお金もかかることに なるかもしれませんからね。
いかがですか？ 分かりやすく説明させていただくために、 だいぶ極端な例にしてしまいましたが 要は、土地は 目に見えている費用だけで考えるのではなく、 目に見えない費用にも目を向けることが大切だ ということなんですよね。

ということで、 住もうと思っている地域が田舎で、 そもそも広い土地しかない場合は 仕方ありませんが、 そうじゃない場合は、 こういった点にも注意しながら 土地選びをしてくださいね！

内容が気になった方や具体的にお話しを聞きたい方は下記よりお問合せできます。
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地球温暖化の影響によって、 昨今、自然災害による被害が 日本各地で増えています。
そして、それに伴って 大手損害保険会社が来年度より 保険料を大幅に値上げすることになったし、 夏の豪雨による河川氾濫によって、 自治体のハザードマップに連動して 保険料が決められるようになったのですが、 今後も、ますます火災保険料は 値上がりしていくのではないでしょうか？
よほど急激に地球温暖化に 歯止めがかからない限りは。

おはようございます。
SIMPLENOTE半田スタジオ　サイトウです。

さて今回は、 家を建てると必ず加入しなければいけない 火災保険についてお伝えしていきますね。
これからの家づくりでは、 保証を充実させつつも 保険料を抑える工夫が、 欠かせないポイントになるので、 ぜひ参考にしてもらえたらと思います。

✔︎T構造 vs H構造

建物の構造は、大きく分けると 耐火（T）構造と非耐火（H）構造の 2つになるのですが、 どちらの構造になるかによって、 火災保険料は大きく異なります。

イメージ的には、 非耐火構造を100とするならば、 耐火構造は40という感じですね。
つまり耐火は非耐火の60％オフってことです。
それゆえ、火災保険料を抑えるためには 絶対に耐火構造にすべきなのですが、 基本的に非耐火構造である木造住宅を 耐火にするためには、 「省令準耐火構造」という 仕様にしなければいけません。

また、火災保険料は 補償の範囲によっても差異が生じます。
水災まで網羅するか否か、 建物だけじゃなく家財まで網羅するか否か、 といったところですね。
もちろん、近年の状況を踏まえると、 たとえ水災の心配がない地域でも、 水災補償を外すことは出来ないし、 それと同時に、家財まで補償の範囲を 広げておいた方がいいような気がするので、 そうなれば、なおのこと 火災保険の負担を減らすためにも、 耐火構造にしておくことが 必要不可欠なのではないでしょうか？

✔︎地震保険料にも影響する

さらに、いつ起こってもおかしくない 地震に関しても、 保険をかけておきたい という方も多いと思いますが、 この地震保険に関しても、 耐火と非耐火とでは、 火災保険同様に価格に大きな開きがあります。
それゆえ、絶対に耐火構造にすべきだし、 地震保険も火災保険同様に 建物本体だけじゃなく 家財まで入ることが出来るので、 耐火にすることで、 大きな負担にならないのであれば、 そこまで網羅しておいても いいかもしれません。 （建物より家財の方が、 保険がおりやすいと言われているからです）

この他、地震保険に関しては、 耐震等級によっても割引率が違ってくるので、 その点も考慮すれば、 なおのこと保険料を 抑えることが出来るようになります。

これからのことを考えると、 損害保険は、出来るだけ 充実させておいた方がいいのですが、 とはいえ、そうすることによって予算を圧迫し、 保険貧乏になってしまったのでは元も子もありません。

ですから、保険料が安くなる工夫をしつつ、 家計の負担にならないように、 今後に備えていっていただければと思います。
保険も一生必要なランニングコストだし、 あくまで、日々の暮らしと 気持ちにゆとりがあることが前提ですから。

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住宅ローンには 変動金利と固定金利がありますが、 いずれを選ぶのかによって 最初にかかる手数料が大きく異なります。
また、固定金利の中には 住宅金融支援機構のフラット35 という商品があるのですが、 この商品と銀行の固定金利商品とでは 経費の見方が異なるので、 その点にも注意しながら 資金計画をしないといけません。

おはようございます。
SIMPLE NOTE半田スタジオサイトウです。

今回は、 変動金利と固定金利では異なる 住宅ローン経費について お伝えしていきたいと思います。
変動金利を選ぶ場合、 最初にかかる手数料は 保証会社に支払う事務手数料と ローンの契約書（金銭消費貸借契約書） に貼る収入印紙代だけです。（保証料という経費もかかるのですが、 基本、この費用は金利に上乗せとなります）

つまり、具体的には 税別で3〜5万円ぐらいの 保証会社事務手数料と、 2万円の収入印紙代がかかる という感じですね。
一方、固定金利の場合、 保証会社事務手数料と収入印紙代に加えて 税別で借り入れ金額の2％の 融資手数料がかかるようになります。 （銀行によって多少の差異はあります）

つまり、固定金利を選ぶ場合は、 変動金利よりも余分に経費がかかるので、 その分、土地や家にかける予算を減らすか、 あるいは、家づくりの総予算を増やすか、 のいずれかを選択しなければいけない というわけですね。
あくまで銀行で 住宅ローンを借りようとお考えの方は、 ここまで知っておいていただければ 十分だと思いますが、補足としては、 銀行で住宅ローンを借りる場合は 最初に融資を実行した時から、 利息の支払いが発生するので、 家が完成するまでは、 家賃の支払いと利息の支払いが重なる ということも理解しておいてください。

✔︎フラット35の必要経費

では、ここからは フラット35で必要となる経費について お伝えしていきます。 まずフラット35の場合、 融資手数料とローンの契約書に貼る 収入印紙代は必要となりますが、 保証会社にまつわる経費が一切かかりません。
つまり保証会社事務手数料も必要なければ、 金利に上乗せとなる保証料も 必要ないということですね。 ただ、フラット35の場合、 これらとは別に、 「つなぎ融資の手数料」と 「つなぎ融資の金利」という 経費がかかることになります。

というのも、フラット35の場合、 住宅金融支援機構から 融資が実行されるのが、 家が完成してからとなるため、 それまでに必要となる費用は、 （土地代、着工金、中間金です） 窓口となる金融機関が 立替融資するようになっているからです。

この結果、フラット35の場合は、 銀行でお金を借りた時のように 家賃を支払いながら 利息を支払う必要はなくなるのですが、 つなぎ融資の手数料と金利の合計額を、 フラット35の融資実行時に （家が完成した時） まとめて差し引かれるようになるので、 これらも、他の経費とともに、 予算計上しておく必要があるんですよね。
そこそこの費用が必要となるので、 （25万円〜35万円ぐらいかな？） 資金計画の時にこの経費を計上し忘れていると、 後から予算が狂って 大変なことになってしまいますからね。
なので、フラット35を選ぶ場合は、 この経費を忘れず 予算計上していただければと思います。
そして、家づくりの経費は、 1つ1つの項目が、 それなりに大きな金額となるので、 見落としがないように、 細心の注意を払いながら 資金計画をしてください。

それでは、、、 （追伸） フラット35を選ぶ場合は、 融資手数料と金利が、 金融機関によってけっこう違うので、 この2つの数字を比較しながら 選ぶようにするのがポイントです！

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家は一生に一回しか建てないものだし、 年齢や状況に応じて住み方も変化するので、 どれだけ熟考して建てたとしても、 何かしら後から「こうしておけば良かった」とか 「あーしておけば良かった」といった 後悔が出てくるものです。
しかし、そんな中でも 僕が絶対にあってはいけないと思うことが、 金銭的なミスによる後悔です。
家の返済は、家計の中で 最も長期で大きな固定費となるため、 ミスってしまうと長期に渡って ダメージを喰らい続けてしまうからです。

具体的には、 貯蓄や投資が出来なくなってしまうことで、 子供の進学の選択肢を狭めてしまう、 家のメンテが出来なくなってしまう、 老後貧乏に陥ってしまう、 ずっと不安を抱えながら暮らしていくことになる、 という感じでしょうか・・・

おはようございます。
SIMPLE　NOTE半田スタジオのサイトウです。

さて、今回は取り返しがつかない 家づくりの失策をしないために、 知っておいていただきたいことについて お伝えしていきたいと思います。
では、そういった状況を引き起こす 一番の原因は一番何なのでしょうか？

✔︎「真っ先に土地を探してしまうこと」

つまり資金計画によって 使っていい土地の予算を まだ出してないにもかかわらず、 先に土地を探しちゃうってことですね。
これをやっちゃうと、 まーほぼ確実に土地にこんもりと 予算をつぎ込んじゃいます。

例えば、無理なく毎月払っていけそうな金額が 7万円だとしたら、 35年でローンを組んだ場合 借りられる金額は2500万円になります。
そして、これに自己資金を足した金額が 家づくりの総予算になるので、 仮に自己資金が500万円あったとしたら、 総予算は3000万円ってことになりますよね？

でも、じゃあ3000万円を 丸々土地と家につぎ込めるかっていうと そんなことはなく、家を持つためには いろんな経費がかかってくるので、 ここからこれらを差し引くと、 大体2750万円ぐらいが土地、家、庭に かけられる予算ってことになるんですよね。

で、ここで家と庭に 2000万円ぐらいはかかりそうだなーと仮定すると、 土地にかけられる予算は 750万円ってことになるのですが、 実は、土地を買う場合、 さらにいろんな経費がかかってくるので、 この場合、土地にかけられる実質予算は、 650万円〜700万円ってことになります。

つまり、ホントは、 650万円〜700万円ぐらいで 土地を探さないといけないってことですね。
なのに、そんなことも分からないまま 土地を探してしまうと、 とんでもない金額の土地を買ってきてしまいます。

仮に、土地代だけで1200万円もする 土地を買ってきてしまったら一体どうなるでしょうか？
この場合、600万円ぐらい 家づくりの予算が上がってしまいますよね？
となると、ざっと毎月2万円ほど、 返済金額が上がってしまいます。

あるいは、それがキツイ場合、 毎月の負担を落とすためだけに、 金利が安い変動金利を選んでしまいます。
そして、後々金利が上がり一気に返済金額が増え、 にっちもさっちもいかなくなってしまいます。
いずれの場合も、 たちどころにやっていけなくなるような レベルではないものの、 確実に、ずっと先行きに不安を抱えながら 暮らすことになってしまいます。
なので、家を建てようと思った時、 いきなりから土地探しを始めないように 気をつけてくださいね。 まずは資金計画から始める。
これを肝に銘じておいてください！ それでは、、、 （追伸） でも、資金計画のやり方を 間違えちゃうと結局一緒なので、 この点にも注意してくださいねー！ 予算を増やそうとする資金計画には要注意です！！

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